Rady na prenájom
Chystáte sa prenajímať byt?
Nájomnú zmluvu môžete uzavrieť podľa zákona o
krátkodobom nájme bytov, ktorý prináša prenajímateľom väčšiu
ochranu.
Zákon upravil tie náležitosti prenájmu, ktoré boli pre majiteľa bytu problematické a nevýhodné. Pre prenajímateľa bude výhodnejšie, ak nájomnú zmluvu uzavrie podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu.
Aké zmeny prináša nový zákon?
V nájomnej zmluve sa napríklad nemohli uvádzať akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ mohol využiť len tie, ktoré presne definoval zákon. Nebola povolená ani dohoda o kratšej výpovednej lehote ako tri mesiace, prípadne zmluvné strany nemohli odstúpiť od zmluvy. Ak ste tak v nájomnej zmluve urobili, bola v tých častiach neplatná.
Zákon o krátkodobom prenájme mení situáciu, reaguje na požiadavky realitného trhu a umožňuje dohodnúť kratšiu výpovednú lehotu, odstúpiť od zmluvy a upravuje aj výpovednú lehotu.
V porovnaní s Občianskym zákonníkom zavádza zákon výrazne kratšie výpovedné lehoty. Výpovedná lehota z nájmu bytu bola podľa Občianskeho zákonníka najmenej 3 mesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov, zákon o krátkodobom prenájme zavádza minimálnu výpovednú lehotu 1 mesiac, v prípade presne definovaných výpovedných dôvodov dokonca len pätnásť dní. Výpovedné lehoty podľa nového zákona začínajú plynúť dňom nasledujúcom po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo výpovedné lehoty podľa Občianskeho zákonníka začínajú plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.
Zákon definuje aj kauciu, teda peňažnú zábezpeku, ktorú prenajímatelia často využívajú, ale právna úprava presne nestanovovala možnosti a práva v tejto oblasti. Podľa novej právnej úpravy budú môcť prenajímatelia zaviesť zábezpeku priamo do nájomnej zmluvy, avšk maximálne len do výšky trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právnehu úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy). Čiže bude možné napriek podanej žalobe pristúpiť nielen k zadržaniu hnuteľných vecí v byte, ale aj k podaniu žaloby o vypratanie alebo k samotnému vyprataniu (ak bude existovať právoplatný exekučný titul napr. notárska zápisnica).
KONEČNE BUDE MOŽNÉ od nájomnej zmluvy ODSTÚPIŤ. Zákon ustanovuje tieto východiskové pravidlá, kedy je možné zmluvu urýchlene ukončiť odstúpením:
- ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou,
- nájomca je oprávnený od nájomnej zmliuvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je sposôbilý na dohodnuté užívanie,
- zmluvné strany si môžu v zmluve dohodnúť aj ďalšie dôvody pre odstúpenie.
JEDNOU Z VÝHOD nového zákona pre prenajímateľa je aj to, že v prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona NEVZNIKÁ povinnosť prenajímateľovi poskytovať nájomcovi BYTOVÉ NÁHRADY. Občiansky zákonník túto povinnosť ukladá.
Zákon však prináša výhody len tým prenajímateľom, ktorí si splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Každá fyzická osoba je totiž povinná v čase do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala byt (ak byt prenajala v máji, musí sa registrovať do konca júna), požiadať správcu dane o registráciu. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa nájomná zmluva posudzovať podľa starých ustanovení Občianskeho zákonníka.
V PRÍPADE, ŽE POTREBUJETE PROFESIONÁLNU NÁJOMNÚ ZMLUVU, OBRÁŤTE SA NA NÁS!
